Comprendre l'immobilier
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29 sep. 2023
Immobilier : le palmarès des nouvelles baisses de prix
La pierre n’a pas fini de faire triste figure avec une baisse des prix immobiliers qui persiste et signe dans plusieurs grandes villes de France comme Lyon où l’on retombe à des moyennes de 5 000 €/m2 ou Paris qui passe sous la barre des 10 000 €/m2. Dans les villes moyennes où la tendance était encore à la progression, celle-ci s’essouffle. Une tendance qui s’explique notamment, selon les indices de Meilleur Agents, par la remontée des taux et la situation du marché du crédit.
Avec un recul des prix à 0,6% à fin septembre, on s’attend cependant à un repli de 1 à 2% sur l’année entière 2023. Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, explique que « les prix sont encore trop élevés par rapport à la capacité de financement trop faible des ménages. Les prix vont continuer de s'ajuster lentement dans le nouveau monde des taux à 4, voire 4,5%, dans un contexte marqué par une forte baisse des transactions ».
Pour dresser un aperçu de la situation, on peut distinguer d’un côté les villes où les prix sont en forte chute comme Paris, où le mètre carré se négocie désormais aux alentours de 9 857 €, le seuil symbolique des 10 000 €/m2 ayant été franchi cet été. On enregistre une baisse de 5% de prix sur les 12 derniers mois, avec des arrondissements plus touchés que d’autres par cette baisse comme les 13e et 15e. En matière de correction des prix, les deux grosses villes les plus touchées sont Lyon et Bordeaux avec près de -8,5% en moyenne.
A l’inverse, trois grandes villes résistent et enregistrent même des prix en hausse sur les 12 derniers mois : Marseille, qui affiche encore une croissance de 0,5% en septembre, Nice où les prix stagnent sans baisser pour autant et Lille.
Pourquoi une correction moins brutale qu’envisagée ? Différents facteurs peuvent expliquer le fait que le marché résidentiel ne s’écroule pas pour autant. Comme le rappelle Eric Allouche, PDG du réseau ERA, « l'insuffisance de constructions dans le neuf pousse les acquéreurs à se rabattre vers l'ancien ». Autre point fort du marché français, le système des taux fixes : « si vous aviez des taux variables où, du jour au lendemain, vous allez devoir payer 4%, au lieu de 1%, il y aurait un nombre de défaillances nettement plus important, ce qui aurait pour effet mécaniquement de faire baisser les prix plus fortement ».
En fin de compte, les acheteurs ont aujourd'hui plus de marge de négociation, marquant un changement significatif par rapport aux ventes rapides et au prix fixes observés il y a quelques années. Les vendeurs quant à eux ont conscience de l’évolution négative du marché mais ne sont pas encore prêts à des baisses significatives. Cette tendance baissière devrait se poursuivre en 2024, avec une prévision de recul à 4% en 2024.