Comprendre l'immobilier
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16 oct. 2023
L'immobilier fractionné : une nouvelle façon d'investir dans la pierre
Malgré la crise économique actuelle, l'investissement immobilier demeure attrayant pour de nombreux épargnants français. Pour répondre à cette demande croissante, de nouveaux acteurs ont émergé sur le marché, proposant une approche innovante : l'immobilier fractionné. Cette méthode permet aux investisseurs de participer à des projets immobiliers avec des montants faibles : 1, 10, ou 100 euros, tout en recevant une part des loyers générés par ces biens.
Des approches variées de l’immobilier fractionné
Le principe de l'immobilier fractionné est simple : une plateforme identifie un bien immobilier, le propose à sa communauté d'investisseurs, lève les fonds nécessaires pour l'acquisition du bien, et redistribue ensuite une portion des revenus de location aux investisseurs. Cette approche se distingue des fonds immobiliers traditionnels, tels que les sociétés civiles de placement immobilier, qui regroupent de multiples propriétés. Cependant, elle implique que les investisseurs diversifient leurs placements pour répartir les risques.
Différents acteurs proposent des approches variées, ciblant par exemple des biens en centre-ville difficiles d'accès pour les particuliers ou se concentrant sur les commerces de proximité, considérés comme plus résistants aux aléas économiques.
Des rendements non garantis
Pour chaque investissement proposé, les plateformes annoncent un rendement cible, généralement entre 5% et 8% nets de frais, en fonction du type de bien. Les revenus sont distribués mensuellement après un délai de quelques mois. Cependant, il est essentiel de noter que ces rendements ne sont en aucun cas garantis, car ils reposent sur des hypothèses de revenus locatifs.
Une particularité de l'immobilier fractionné est la perspective de bénéficier de l'appréciation du bien immobilier. La durée d'investissement varie selon les plateformes, généralement entre cinq et dix ans, avec la possibilité de prolonger.
Un avantage fiscal à considérer est que les revenus générés par l'immobilier fractionné sont traités comme des revenus financiers, soumis à une "flat tax" de 30%, alors que les loyers classiques sont imposés selon le barème de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
L'investissement en immobilier fractionné n'est pas pris en compte dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, car les investisseurs ne sont pas propriétaires des biens, mais créanciers des porteurs de projet. Après un avertissement de l'Autorité des marchés financiers (AMF) fin 2022, la plupart des plateformes utilisent désormais des émissions obligataires pour offrir davantage de protection aux investisseurs. Chaque projet fait l'objet d'une soumission complète auprès de l'AMF, avec des montants plafonnés.