Comprendre l'immobilier
Besoin de connaître l’actualité immobilière ? D’un cours de rattrapage sur la dernière loi en vigueur ? Ou juste curieux sur un sujet précis ?
12 fév. 2021
Résumé presse de l'actualité immobilIère du 12 février
1- Une étude alerte sur le risque d‘envolement de la taxe foncière des vieux logements ; 2- Les Gracques accusent le gouvernement de négliger la construction de logements ; 3- Immobilier : risque de baisse des prix sur tout le territoire.
1- Une étude alerte sur le risque d‘envolement de la taxe foncière des vieux logements
Dans une étude publiée en décembre, l’Institut des politiques publiques (IPP) met en garde contre la réforme des valeurs locatives cadastrales, actée dans la loi de finances 2020, qui devrait modifier significativement le mode de calcul de la taxe foncière à partir de 2026.
Des gagnants et des perdants après 2026
Avec la disparition progressive de la taxe d’habitation sur toutes les résidences principales d’ici à 2023, les propriétaires craignent une augmentation conséquente de leur taxe foncière, qui va devenir l’impôt principal des communes et intercommunalités.
Les taxes foncières sont aujourd’hui déterminées en déduisant d’une part les loyers théoriques à partir des valeurs locatives cadastrales des biens immobiliers, puis en ajoutant des taux fixés par les élus locaux, qui ont très peu varié ces deux dernières années après plusieurs années de fortes hausses. Le problème vient du fait que ces valeurs correspondent aux conditions du marché locatif datant de 1970, ce qui ne colle plus avec la réalité du terrain.
A travers cette réforme, l’exécutif souhaite rétablir une équité, tout en conservant des recettes fiscales inchangées. Cela signifie qu’elle n’entraînera pas une hausse du montant total collecté au titre des impôts fonciers mais établira plutôt une réallocation de l’imposition entre les redevables.
« Il y aura donc des gagnants et des perdants chez les propriétaires. Cette réforme doit permettre de rétablir de l’équité fiscale », souligne l’Assemblée des communautés de France (ADCF).
Les logements construits avant 1950 verront leur valeur locative augmenter de plus de 15% en moyenne
Les vieux logements construits avant 1950, considérés comme sous-valorisés, devraient ainsi voir leur valeur locative augmenter de plus de 15% en moyenne voire de 20% pour ceux bâtis avant 1920, selon l’étude.
« Les vieux logements ont eu des loyers qui ont augmenté depuis 50 ans mais cette hausse n’a pas été prise en compte », souligne l’Institut. Généralement situés dans les centres-villes de plus en plus recherchés, ces bâtiments ont surtout pris de la valeur en raison des rénovations opérées au fil des années.
Au contraire, des bâtiments construits dans les années 1970, perçus à l’époque comme des logements tout confort, qui devraient voir leur valeur baisser de 16% en moyenne.
De plus, pour le foncier prélevé au niveau intercommunal, « on observerait une hausse des valeurs locatives dans les zones périphériques car les villes sont beaucoup plus connectées aujourd’hui. Cela a tiré les prix à la hausse », détaille l’IPP.
Source : Le Figaro / Reproduction interdite
2- Les Gracques accusent le gouvernement de négliger la construction de logements
Le groupe de réflexion composé de dirigeants sociaux-libéraux estime que le gouvernement oublie le secteur de la construction dans le plan de relance, en misant tout sur la rénovation. « Nous avons été frappés par la faible place du logement dans le plan de relance », explique Philippe Crouzel, ancien président du directoire de Vallourec. Pour les Gracques, le gouvernement défendrait une vision « malthusienne ».
Pour Guillaume Hannezo, professeur associé à l'Ecole normale supérieure et membre des Gracques : « Il existe aujourd'hui en France un consensus partagé par les propriétaires rentiers et les écologistes sur le fait qu'il n'est ni urgent ni utile de construire plus de logements en France » qui poursuit en expliquant que « limiter l'offre, c'est assurer aux propriétaires en place que les prix ne baisseront pas, […] ce n'est pas l'intérêt collectif du pays ».
Pour ce groupe de réflexion le problème du manque de construction est multiple « dans un contexte démographique dynamique, le maintien d'un effort de construction significatif est indispensable », d’autant plus que « le phénomène du mal logement reste massif ». Par ailleurs, les prix élevés de l'immobilier dans les métropoles, poussent une partie de la classe moyenne à s’éloigner des centres-villes et favorisent l’étalement urbain.
Il faut rappeler que la construction représente 42% de l’investissement total en France et 8% des emplois.
Le secteur est vital pour l'économie, la construction représentant 42 % de l'investissement total en France et 8 % des emplois. Selon, Lionel Zinsou, président du think tank Terra Nova « Il faudrait orienter une partie du supplément d'épargne des ménages accumulé pendant la crise vers la construction de logement, car nous allons avoir besoin de financer ces investissements » et ajoute : « nous ne pourrons pas nous passer du logement pour réaliser notre objectif de croissance du PIB cette année ».
Quelles solutions ?
Le 1er point est de renouer avec un objectif chiffré de « 450.000 logements mis en chantier chaque année » et de relancer la demande dès 2021.
Les Gracques estiment qu’il faudrait relancer une nouvelle opération construction et ventes de logements en l'état futur d'achèvement (VEFA), comme l'a fait CDC Habitat en 2020 pour 40.000 logements.
Le groupe de réflexion lance l'idée, déjà en place au Danemark, « d'un prêt à taux négatif pour les jeunes primo-accédants ». Il faudrait aussi, à leurs yeux, stabiliser les dispositifs de soutien à l'investissement dans le logement neuf, notamment le dispositif dit « Pinel », réexaminé chaque année par les députés, entraînant de facto des incertitudes chez les investisseurs.
Pour les Gracques, au sujet du parc social « le retour des institutionnels permettrait aux bailleurs sociaux de dégager des fonds propres pour engager de nouvelles constructions, dans une logique de diversification des sources de financement ». Enfin, « les choix d'urbanisme et de constructions de logements devraient être débattus et votés avec les PLU ; on devrait avoir le droit de construire là où la commune l'a décidé, sans décision arbitraire du maire lors du permis de construire », estime Guillaume Hannezo.
Source : Les Echos / Reproduction interdite
3- Immobilier : risque de baisse des prix sur tout le territoire
D’après le baromètre de Meilleurs Agents, le marché immobilier ralentit et les prix devraient également baisser en raison de la crise sanitaire et de l’attentisme des ménages. « Ce qui sauve, en grande partie, le marché immobilier, ce sont les taux très bas, souligne Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez Meilleurs Agents. Mais on observe une stabilisation des prix assez généralisée sur les trois derniers mois, avec +0,1% au niveau national. »
Les communes les plus impactées par ce phénomène sont évidemment les grandes villes. On observe même une baisse des prix dans des villes comme Bordeaux (-0.2%) et Paris (-0.1%), un phénomène qui n’était pas arrivé depuis août 2015 pour la capitale. Pourtant, sur les cinq dernières années, ces dernières avaient connu une forte augmentation de leur prix au mètre carré, comme à Lyon (+41%), Bordeaux (+33,4%), Paris (+31,4%) et Toulouse (+29%).
Indice de tension immobilière
L’indice de tension immobilière a lui été divisé par quatre dans les grandes métropoles, pour atteindre 7% à Toulouse, 5% Paris et 3% à Bordeaux et Lyon. « Clairement, les habitants de ces villes connaissent une perte de pouvoir d'achat qui a augmenté beaucoup moins vite que les prix de l'immobilier », analyse le directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Cependant, certaines villes moyennes, comme Nantes ou Brest, ont connu une augmentation constante de leur prix. Malgré cela, elles risquent de ne pas être épargnées par le phénomène, comme l’explique Thomas Lefebvre qui prévoit une baisse moyenne des prix de 1% sur tout le territoire.
« Pour le moment, la crise économique est contenue grâce aux aides d'État, mais que se passera-t-il quand elles disparaîtront ? interroge-t-il. De même, selon les projections de la Banque de France, le taux de chômage devrait atteindre les 11% au premier semestre, quelles seront alors les réactions des banques ? Et même en ce moment, il y a peu de chances qu'elles accordent des prêts à des salariés touchant le chômage partiel. »
Source : Le Parisien / Reproduction interdite