Comprendre l'immobilier
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21 mar. 2023
Pour l’immobilier tertiaire, Zéro Artificialisation Nette signifie désormais recyclage urbain
Dès 2030, les territoires devront avoir réduit de 50% leur rythme d’artificialisation des sols. Parmi les solutions pour continuer de construire, réparer, recycler, renaturer… les professionnels de l'urbanisme accentuent aujourd’hui leurs opérations de recyclage urbain pour servir l'objectif « zéro artificialisation nette ».
Malgré des freins, notamment financier, le recyclage urbain se développe. Pour pallier les surcoûts, des fonds publics ont été mis à la disposition des collectivités locales, et les plans locaux d'urbanisme (PLU) sont modifiés pour faciliter les opérations. « C'est un vrai changement de paradigme, note Walid Goudiard, directeur de la maîtrise d'ouvrage en Europe chez JLL. Aujourd'hui, la comptabilité des opérateurs ne se contente pas du seul angle financier, mais prend aussi en compte le capital humain et le capital environnement en mesurant l'empreinte carbone et les conséquences sur la biodiversité. » Transformations de bureaux en résidences gérées, parkings transformés en jardins, espaces tertiaires obsolètes rénovés pour devenir des projets multifonctions, à la fois hôtels, commerces, bureaux et logements, les possibilités sont nombreuses. Et les promoteurs jouent pour l’instant le jeu. « En plus de recycler le foncier bâti, nous essayons toujours d'apporter des améliorations, note Pascal Beaubois, directeur général de Quartus Résidentiel. Par exemple, sur le site clermontois d'une ancienne usine Michelin, où 3 500 m² de logements et de commerces sont en projet, nous conservons la structure classée et la protégeons en y appliquant des peintures anti-incendie. De même, sur l'île de Nantes, notre intervention sur un terrain comprenant des anciennes usines Alstom nous a conduits à conserver la piscine de refroidissement pour en faire un espace de récupération des eaux. »
Côté gérants d'actifs, on est évidemment sensibles à ces biens issus du recyclage, qui retrouvent une valeur particulière. « Notre stratégie est largement axée sur l'investissement et la détention de tels actifs, surtout s'ils intègrent une dimension multi-usages, explique Vincent Evenou, directeur AM de Keys Reim, dont les fonds sont labellisés ISR. Cette mixité des usages permet d'absorber le surcoût d'une reconstruction, grâce à un rendement augmenté par la suite. Exemple typique : un restaurant installé au rez-de-chaussée d'un immeuble de bureaux est mieux valorisé que des espaces sous-occupés. »
Enfin, pour les collectivités, le recyclage urbain permet d’améliorer sensiblement l’environnement d’un quartier, en sus de bénéficier d’immobilier neuf. « Nous accordons une grande attention à la renaturation d'espaces permettant les respirations nécessaires et le développement de la biodiversité, témoigne ainsi Laure-Agnès Caradec, présidente de l'Agence d'urbanisme de l'agglomération marseillaise. Ainsi, le site de l'ancienne gare de triage du Canet va être transformé en parc naturel de 20 hectares. Il servira de bassin de rétention en cas de précipitations violentes ou de crue des ruisseaux alentour. »
Source : Les Échos / reproduction interdite